मध्यम वर्गको खर्च बढेसँगै घरजग्गा कारोबारमा सुधारका संकेत

काठमाडौं – लामो समयदेखि शिथिल बनेको घरजग्गा कारोबारमा पछिल्लो समय सुधारका संकेत देखिन थालेका छन्। आर्थिक गतिविधि सुस्त हुँदा थलिएको यो क्षेत्र अब बिस्तारै चलायमान हुन थालेको हो। नेपाल राष्ट्र बैंकको हालै सार्वजनिक घरजग्गा कारोबार सर्वेक्षणअनुसार पछिल्ला वर्षहरूमा यस क्षेत्रमा प्रवाह हुने कर्जा उल्लेख्य रूपमा बढेको छ। आर्थिक वर्ष २०७७/७८ देखि २०८१/८२ सम्म घरजग्गा कर्जामा ७२.४१ प्रतिशत र आवासीय कर्जामा ६१.५५ प्रतिशतले वृद्धि भएको देखिन्छ। बजारमा केही अस्थिरता रहे पनि बैंकिङ्ग प्रणालीमार्फत घरजग्गामा लगानी गर्ने प्रवृत्ति बिस्तारै बढ्दै गएको हो।

राजस्व संकलनमा पनि उतार चढावबिच सुधार देखिएको छ। आर्थिक वर्ष २०७८/७९ को पहिलो त्रैमासमा २३ अर्ब ७० करोड पुगेको राजस्व घटेर ८ अर्ब २० करोडसम्म झरेको थियो। तर, पछिल्लो समयमा पुनः सुधार भई २०८१/८२ मा करिब १५ अर्ब रुपैयाँ पुगेको छ। राजस्व संकलनमा पनि उतार चढावबिच सुधार देखिएको छ। आर्थिक वर्ष २०७८/७९ को पहिलो त्रैमासमा २३ अर्ब ७० करोड पुगेको राजस्व घटेर ८ अर्ब २० करोडसम्म झरेको थियो। तर, पछिल्लो समयमा पुनः सुधार भई २०८१/८२ मा करिब १५ अर्ब रुपैयाँ पुगेको छ।

आर्थिक वर्ष २०७७/७८ देखि २०८१/८२ सम्म घरजग्गा कर्जामा ७२.४१ प्रतिशत र आवासीय कर्जामा ६१.५५ प्रतिशतले वृद्धि भएको देखिन्छ।

विश्लेषकहरूका अनुसार मध्यम वर्गीय परिवारको खर्च गर्ने क्षमता बढ्नु नै बजार सुधारको मुख्य कारण हो। रेमिट्यान्समा वृद्धि, मुद्रास्फीति नियन्त्रणमा रहनु र बैंकिङ्ग प्रणालीमा तरलता सहज हुनुले मध्यम वर्गको क्रय शक्ति बलियो बनेको छ। यसका कारण उनीहरू दीर्घकालीन लगानीका रूपमा घर, जग्गा तथा अपार्टमेन्टतर्फ आकर्षित हुन थालेका छन्।

काठमाडौं उपत्यकासहित प्रमुख सहरहरूमा आवासीय जग्गा र अपार्टमेन्टको माग बढेको देखिन्छ। विगत तीन वर्षमा सम्पत्ति मूल्य २५–३० प्रतिशतले बढेको अनुमान छ भने अपार्टमेन्ट क्षेत्रमा माग करिब ४० प्रतिशतले वृद्धि भएको छ। यद्यपि, पश्चिम एसियामा देखिएको द्वन्द्व, पर्यटनमा आएको कमी र आन्तरिक अस्थिरताले उपभोग र रियल इस्टेट क्षेत्रमा केही दबाब भने सिर्जना गर्न सक्ने देखिन्छ।

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष विष्णु घिमिरेका अनुसार कित्ताकाट खुल्नुले पनि कारोबार बढाउन सहयोग पुगेको छ। तर, असारमा फेरि कित्ताकाट रोकिन सक्ने सम्भावनाले व्यवसायीहरूमा केही अन्योल कायम रहेको उनी बताउँछन्। स्पष्ट बहुमतको सरकार बनेपछि नीतिगत स्थिरता आउने अपेक्षाले लगानीकर्ता उत्साहित देखिएको उनको भनाइ छ। सरकारले दीर्घकालीन रूपमा घरजग्गा क्षेत्रलाई व्यवस्थित र दिगो बनाउन नीतिगत स्पष्टता ल्याउनुपर्ने उनले सुझाव दिएका छन्।

हाल आवश्यकतामा आधारित किनबेच बढी देखिएको छ भने खाली जग्गाभन्दा घर बनाएर बिक्री गर्ने प्रवृत्ति बढ्दो छ। राष्ट्र बैंकका अनुसार चालु आर्थिक वर्षको फागुनसम्म वाणिज्य बैंकहरूले घरजग्गा क्षेत्रमा २ खर्ब ८ अर्ब ६२ करोड रुपैयाँ लगानी गरेका छन्। प्रदेशगत रूपमा हेर्दा तराई क्षेत्रमा किनबेचको संख्या बढी छ भने काठमाडौँ उपत्यका रहेको बागमती प्रदेशमा कारोबारको कुल मूल्य उच्च रहेको छ। कित्ताकाट र किनबेचको सङ्ख्याका आधारमा मधेस, कोशी र लुम्बिनी प्रदेश अगाडि छन्। हाल बजारमा मध्यम आकारका जग्गाको माग उच्च छ। विशेष गरी महानगर र उपमहानगर क्षेत्रमा साढे २ आनादेखि १० आनासम्मका प्लटहरू बढी खोजिने गरेका छन्। बसोबासयोग्य साना तथा मध्यम आकारका जग्गाको स्थिर मागले यो क्षेत्र अझै मजबुत रहेको देखिन्छ।

मौसमी प्रभाव र सुधारको संकेत
नेपालमा घरजग्गा कारोबारमा मौसमी प्रभाव पनि महत्त्वपूर्ण रहने गरेको छ। वर्षायाम र चाडपर्वका कारण पहिलो त्रैमासमा कारोबार घट्ने र तेस्रो तथा चौथो त्रैमासमा उल्लेख्य वृद्धि हुने प्रवृत्ति देखिन्छ। पछिल्लो आर्थिक वर्ष २०८१/८२ को अन्तिम चौमासिकमा मात्रै करिब ४ लाख ५६ हजार कारोबार भएको छ। यो अहिलेसम्मकै उच्च हो। यसले केही समयअघि देखिएको मन्दी हट्दै गएको र बजार पुरानै लयमा फर्कन थालेको सकारात्मक संकेत दिएको छ।

तराई क्षेत्रमा जग्गाको सङ्ख्यात्मक कारोबार बढी देखिँदा सहरहरूमा साना प्लटहरूको माग उच्च छ। बैंकबाट ऋण लिएर घर बनाउने वा जग्गा किन्नेहरूको संख्या बढ्नु र वर्षको अन्त्यतिर कारोबार तीव्र हुनुजस्ता संकेतले घरजग्गा क्षेत्रमा पुनः उत्साह फर्किएको देखिन्छ।

गैरबैंकिङ्ग सम्पत्तिको चापमा बैंकहरू
नेपाल राष्ट्र बैंकले समग्र घरजग्गा कारोबारमा सुधार आएको संकेत देखाए पनि बैंक तथा वित्तीय संस्थाले धितो रूपमा लिएका अचल सम्पत्ति बिक्री गर्न सकेका छैनन्। ऋणीहरूले समयमै कर्जा तिर्न नसकेपछि बैंकहरूले धितो लिलामी गर्ने प्रक्रिया अपनाउँछन्। तर आर्थिक शिथिलता रूपमा नहट्दा कर्जा असुली कमजोर बनेको छ। जसका कारण बैंकहरूले धितो सकार्नुपरेको र लिलामीमा पनि अपेक्षित बिक्री हुन नसकेको अवस्था छ। यसले गैरबैंकिङ्ग सम्पत्ति बढाउँदै लगेको छ।

अर्थतन्त्रलाई चलायमान बनाउन यस्ता सम्पत्तिको प्रभावकारी व्यवस्थापन आवश्यक भए पनि हाल बैंकिङ्ग क्षेत्रमा गैरबैंकिङ्ग सम्पत्ति निरन्तर बढ्दो क्रममा रहेको देखिन्छ।

नेपाल राष्ट्र बैंकका अनुसार चालु आर्थिक वर्षको फागुन मसान्तसम्म २० वाणिज्य बैंकहरूको कुल गैरबैंकिङ्ग सम्पत्ति ४३ अर्ब ४७ करोड ६० लाख रुपैयाँ पुगेको छ। गत आर्थिक वर्षको सोही अवधिमा यस्तो सम्पत्ति ३६ अर्ब २० करोड ९० लाख रुपैयाँ मात्र थियो । यसले एक वर्षमै उल्लेख्य वृद्धि भएको देखाउँछ। फागुनसम्ममा सबैभन्दा बढी गैर–बैंकिङ्ग सम्पत्ति हिमालयन बैंकको ६ अर्ब ८ करोड ९२ लाख रुपैयाँ रहेको छ। त्यसपछि ग्लोबल आईएमई बैंकको ५ अर्ब ९७ करोड ९७ लाख र एनआईसी एशिया बैंकको ४ अर्ब १७ करोड ६ लाख रुपैयाँ गैरबैंकिङ्ग सम्पत्ति छ।

प्राइम कमर्सियल बैंकको ४ अर्ब ४० करोड ७८ लाख, नेपाल इन्भेष्टमेन्ट मेगा बैंकको ३ अर्ब ८७ करोड ९४ लाख र नबिल बैंकको ३ अर्ब ३८ करोड ९० लाख रुपैयाँ गैरबैंकिङ्ग सम्पत्ति रहेको छ। यसैगरी, कुमारी बैंकको २ अर्ब ५० करोड ४१ लाख, लक्ष्मी सनराइज बैंकको २ अर्ब ३६ करोड ४ लाख, एनएमबी बैंकको १ अर्ब ८३ करोड २ लाख, प्रभु बैंकको १ अर्ब ७९ करोड १९ लाख, कृषि विकास बैंकको १ अर्ब ३३ करोड ३९ लाख, सिटिजन्स बैंकको १ अर्ब २४ करोड ५६ लाख र सानिमा बैंकको १ अर्ब ३ करोड ३३ लाख रुपैयाँ गैरबैंकिङ्ग सम्पत्ति छ।

अन्य बैंकहरूमा नेपाल एसबीआई बैंकको १ अर्ब ३ करोड २१ लाख, माछापुच्छ्रे बैंकको ६२ करोड ४० लाख, एभरेष्ट बैंकको ५१ करोड ३९ लाख, सिद्धार्थ बैंकको ७७ करोड २० लाख, राष्ट्रिय वाणिज्य बैंकको २८ करोड ८७ लाख र नेपाल बैंकको २२ करोड ९२ लाख रुपैयाँ गैरबैंकिङ्ग सम्पत्ति रहेको छ। स्ट्यान्डर्ड चार्टर्ड बैंकको भने यस्तो सम्पत्ति शून्य छ।

एभरेष्ट बैंकका प्रमुख कार्यकारी अधिकृत सुदेश खालिङका अनुसार बैंकहरूले कर्जा प्रवाह गर्दा पर्याप्त सावधानी नअपनाउँदा गैरबैंकिङ्ग सम्पत्ति बढ्दै गएको हो। राष्ट्र बैंकले पनि गैरबैंकिङ्ग सम्पत्ति र कालोसूचीमा पर्ने ऋणीहरूको संख्या बढ्दै गएकोप्रति चिन्ता व्यक्त गर्दै आएको छ। अर्थतन्त्रलाई चलायमान बनाउन यस्ता सम्पत्तिको प्रभावकारी व्यवस्थापन आवश्यक भए पनि हाल बैंकिङ्ग क्षेत्रमा गैरबैंकिङ्ग सम्पत्ति निरन्तर बढ्दो क्रममा रहेको देखिन्छ।