काठमाडौं- नेपाल राष्ट्र बैंकले पहिलो त्रैमासिकको मौद्रिक नीति समीक्षामार्फत रियल इस्टेट क्षेत्रको कर्जालाई केही खुकुलो बनाएको छ। समीक्षामा भनिएको छ, ‘बैंक तथा वित्तीय संस्थाले प्रदान गर्ने रियल इस्टेट कर्जाको जोखिम भार घटाइ १२५ प्रतिशत कायम गरिने छ। ५० लाखसम्मको आवास कर्जाको हकमा मासिक किस्ता आम्दानी अनुपात बढाइ ६० प्रतिशत कायम गरिनेछ।’

यो नीतिले अब रियल इस्टेट क्षेत्रको कारोबार पुनः फस्टाउने अपेक्षा गरिएको छ।

पछिल्लो समय कर्जा पर्वाहमा गरिएको कडाइले निराश बनेका व्यसायीहरूमा पुनः आशाको सञ्चार गरेको छ। तर, रियल इस्टेट क्षेत्रलाई व्यवस्थित बनाउन नसक्दा समग्र बैंकिङ्ग कर्जाको ५० प्रतिशतभन्दा बढी हिस्सा अनुत्पादक क्षेत्रमा जाने गरेको बताइन्छ। यसले अनौपचारिक र अव्यवस्थित कारोबार बढ्ने गरेका छन्।

सुरक्षणमा घरजग्गा मात्रै !
बैंकहरूले पर्वाह गर्ने हरेक कर्जामा धीतो अर्थात् सुरक्षण अनिवार्य छ। बैंकले कर्जाको सुरक्षाको लागि ऋणीको कुनै सम्पत्ति धीतो राख्ने गर्छ। नेपाली बैंकिङ्ग प्रणालीको अहिलेसम्मको अवस्था हेर्दा यसरी सुरक्षण राख्ने घरजग्गा मात्रै एक उत्तम विकल्प देखिएको छ। अर्थात् कुनै नयाँ कारोबार गर्नका लागि ऋण लिँदा ऋणीहरूले घर जग्गा नै धीतो राख्ने गरेका छन्। चालू आर्थिक वर्षको पहिलो ३ महिनामा पनि पर्वाह भएको कुल कर्जाको ५० प्रतिशत धीतोमा घरजगगा नै रहेको छ।

यसअघि गत आर्थिक वर्ष २०७९/८० को अन्तिममा बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरुको लगानीमा रहेको कर्जामध्ये ६८.० प्रतिशत कर्जा घर जग्गाको धितोमा र ११.६ प्रतिशत कर्जा चालु सम्पत्ति (कृषि तथा गैर–कृषिजन्य वस्तु) को धितोमा प्रवाह भएको थियो। यसैगरी अघिल्लो आर्थिक वर्ष २०७८/७९ को असर मसान्तमा यस्तो धितोमा प्रवाहित कर्जाको अनुपात क्रमशः ६६.४ प्रतिशत र १२.३ प्रतिशत रहेको थियो।

आर्थिक वर्ष २०७७/०७८ मा कर्जामध्ये ६६.१ प्रतिशत कर्जा घर जग्गाको धितोमा र १२.७ प्रतिशत कर्जा चालु सम्पत्ति (कृषि तथा गैर–कृषिजन्य वस्तु) को धितोमा प्रवाह भएको छ।

आर्थिक वर्ष २०७६/०७७ को अन्तिममा यस्तो कर्जामध्ये ६५.७ प्रतिशत कर्जा घर जग्गाको धितोमा र १३ प्रतिशत कर्जा चालु सम्पत्ति (कृषि तथा गैर–कृषिजन्य वस्तु) को धितोमा प्रवाह भएको छ। आर्थिक वर्ष २०७५/०७६ असार मसान्तमा यस्तो धितोमा प्रवाहित कर्जाको अनुपात क्रमशः ६४.४ प्रतिशत र १३.५ प्रतिशत रहेको थियो।

यसरी हरेक वर्ष पर्वाह हुने कर्जा धीतोको एक मात्रै विकल्प घर जग्गा भएकाले यसैलाई विश्वसनीय र व्यवस्थित बनाउनुपर्ने विज्ञहरू बताउँछन्। जनताको निक्षेप रकम कर्जामा दिने हुँदा यसको सुरक्षाको बलियो आधार घरजग्गा नै भएको बैंकरहरू बताउँछन्। पूर्वबैंकर भूवन दाहाल भन्छन्, ‘नेपालको सन्दर्भमा घर जग्गाभन्दा बलियो सुरक्षण अरु छैन।’

घरजग्गा दलाल फेरि सल्बलाउने जोखिम !
चालू आर्थिक वर्षको मौद्रिक नीतिमा केन्द्रीय बैंकले घरजग्गा कारोबार प्रयोजनमा लिने ऋणमा कडाइ गर्ने नीति ल्याएको थियो। तर, नियमन प्रभावकारी नहुँदा समग्र बैंकिङ्ग प्रणालीले घर–जग्गा धीतो राखी विभिन्न प्रयोजनका लागि दिएको कर्जाको ७० प्रतिशत हिस्सा घरजग्गा कारोबारमै जाने गरेको जानकारहरू बताउँछन्।

बैंकहरूले प्रायोजन खुलाएर धीतो सुरक्षणमा कुरा मिलेमा ऋण जारी गर्छन्। तर, ऋणीले ऋण लिएर समयमा सावाँ र ब्याज भुक्तानी गर्न सके सामान्यतया प्रयोजन अनुसार काम भएको छ÷छैन नियमन गर्ने गरिँदैन। छिटो समयमा उच्च नाफा हुने भएकाले मानिसहरू घरजग्गा कारोबारमा आकर्षित हुने गरेको देखिन्छ। त्यसमाथि समग्र घरजग्गा कारोबार संस्थागत नहुँदा झनै समस्या देखिएको छ।

सरकारले गत आर्थिक वर्ष २०७९/०८० को वार्षिक बजेटमा घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित गर्ने घोषणा गरेको थियो। उक्त घोषणामार्फत देशभर अधिकतम घरजग्गा कारोबार दलालमार्फत मात्र भइरहँदा सरकारले अब विशिष्टीकृत संस्था (कम्पनी) बाट मात्रै कारोबार गर्न पाउने व्यवस्था गर्ने र अस्वाभाविक रूपमा डाँडापाखा सम्याउने र खेतीयोग्य जमिनमा प्लटिङ गरेर जग्गा बिक्री गर्ने क्रियाकलाप निरुत्साहित गर्ने बताइएको थियो।

तर, उक्त आर्थिक वर्षमा पनि घरजग्गा कारोबारलाई व्यवस्थित र संस्थागत भने गर्न सकिएको छैन। घरजग्गा कारोबारी ‘दलाल’हरूले अहिलेसम्मको अवस्थाअनुसार सरकारले तोकेको न्यूनतम मूल्यांकन भन्दा निकै माथि गएर कारोबार गर्ने गरेका छन्। सरकारले उचित नियमन नै नगर्दा जग्गा बिक्रेताले जथाभावी मूल्य तोक्ने र क्रेता सरासर आँखा चिम्लेर त्यही मूल्य तिर्ने अवस्था छ।

यसले एकातिर राजस्व चुहावट हुने र अर्कोतिर वास्तविक कारोबारसमेत थाहा हुँदैन। यो अवस्थाले सर्वसाधारणको जग्गामा पहुँच पनि गुम्दै गएको नेपाल राष्ट्र बैंकका पूर्वकार्यकारी निर्देशक लक्ष्मीप्रपन्न निरौला बताउँछन्। उनी भन्छन्, ‘यस्तो अवस्था बढ्दै गए अब एक्सेस टू ल्यान्डको नारा लगाउनुपर्ने अवस्था आउन सक्छ।’

बढ्दो कारोबार
पछिल्लो एक वर्ष तरलताको उच्च अभाव हुँदा घरजग्गा कारोबार पनि ठप्प प्रायः बनेको थियो। चालू आर्थिक वर्षको सुरूदेखि बैंकिङ्ग प्रणालीका तरलता अधिक हुँदा फेरि कारोबारी तात्न थालेका छन्। अहिले पनि विभिन्न प्रयोजनमा लिएको बैंक ऋणको ठूलो हिस्सा घरजग्गा क्षेत्रमै गएको राष्ट्र बैंक स्रोत बताउँछ।

लगानी बढेको कारण हरेक वर्ष घरजग्गा क्षेत्रको कर्जा कारोबार संख्या बढिरहेको तथ्यांकले नै देखाउँछ।

चालू आर्थिक वर्ष पहिलो चार महिनामा मात्रै देशभरि १ लाख ४० हजार ८ सय ७६ पटक घरजग्गा कारोबार भएको छ। गत आर्थिक वर्ष २०७९/८० मा यस्तो कारोबारमा उच्च गिरावट आएको थियो। सो वर्ष ४ लाख ६३ हजार ३ सय २२ पटक घरजग्गा लिखत पास भएको भूमि व्यवस्थापन विभागले जनाएको छ। आर्थिक वर्ष २०७८/७९ मा ७ लाख ८५ हजार पटक घरजग्गा कारोबार भएको थियो। आर्थिक वर्ष २०७७/७८मा ९ लाख ४ हजार ९ सय पटक, २०७७/७७ मा ६ लाख ९८ हजार पटक र आर्थिक वर्ष २०७५/७६ मा कुल कारोवार संख्या ७ लाख २५ हजार पटक कारोबार भएको थियो।

बैंकिङ्ग प्रणालीमा देखिएको तरलता संकटले गत आर्थिक वर्षमा घरजग्गा कारोबारमा गिरावट आए पनि औसतमा पछिल्लो दशकमा बैंक ऋणसँगै कारोबार पनि निकै फस्टाएको छ।

सरकारी मूल्यांकन एकातर्फ, मूल्य नियन्त्रणबाहिर
जग्गा कारोबारको मूल्य पछिल्लो दशकमा सरकारको नियन्त्रण बाहिर रहेको देखिन्छ। नेपाल राष्ट्र बैंकले पहिलो पटक चालू आर्थिक वर्षमा घरजग्गा कारोबार गरेको अध्ययनअनुसार हरेक वर्ष २६.४५ प्रतिशत घरजग्गा मूल्य बढिरहेको छ।

अहिले घरजग्गा कारोबार आवश्यकता भन्दा बढी कारोबारका लागि नै गर्न थालिएको छ। अर्थात् बैंक ऋण लिएर जग्गा उच्च नाफा राखेर किनबेच गर्नेहरू निकै बढेका छन्। एउटै जग्गा वर्षमा पटक–पटक किनबेच हुने गरेको देखिन्छ। भूमि तथा अभिलेख विभाग स्रोतकाअनुसार एउटै जग्गा वर्ष १० औं पटकसम्म नामसारी भइरहेको छ। यसरी जति पटक कारोबार हुन्छ, त्यति नै पटक मूल्य पनि बढ्दै गएको हुन्छ।

मूल्य बढे पनि कागजमा भने कम देखाइएको सरकारी अधिकारी बताउँछन्। भूमि व्यवस्था विभागका एक अधिकारीले भने, ‘एउटै जग्गा धेरै पटक नामसारी भइरहेको छ। त्यो जग्गा कारोबारीले मुनाफासहित बेचिरहेको स्पष्ट छ। तर, सरकारी कागजातमा भने मूल्यमा निकै कम मूल्य हुन्छ। यसको कारण राजश्व छल्नु नै हो।’

पहुँचवाला कारोबारी !
घरजग्गाको कारोबार गर्ने र उच्च मुनाफा कमाउनेहरूमा पनि पहुँचवालाकै हालिमुहाली छ। खासगरी बैंकबाट अर्कै प्रयोजनमा ऋण लिन र घरजग्गामा कारोबार गरी रातारात धनी हुनेमा सरकारी कर्मचारी र राजनीतिम पहुँच भएका ब्यक्ति रहेको सरकारी अधिकारी नै बताउँछन्। यसबाहेक केही स्थानीयले पनि घजग्गाको कारोबार गर्ने गरेका छन्।

कारोबारमा संलग्नहरूमध्ये अधिकांश सरकारी कर्मचारी, राजनीति गर्नेहरू रहेको भूमी ब्यवस्था मन्त्रालयका एक उच्च अधिकारीले बताए। उनले भने, ‘बैंकबाट ऋण लिएर कारोबार गर्ने हाम्रै साथीहरू पनि धेरै छन्। त्यसपछि राजनीति गर्नेहरू पनि उत्ति छन्। स्थानीय कारोबारी थोरै मात्रै हुन्।’

यस्ता कारोबारीको देखाउने पेसा एउटा हुने गरे पनि बैंकिङ्ग कर्जामार्फत पर्याप्त कारोबार गरी पैसा कमाउने गरेको पाइन्छ। जसकारण सरकारले गत वर्ष घोषणा गरेको कम्पनीमार्फत नै कारोबारको विषय पनि घोषणामा मात्रै सिमित बन्न पुगेको छ। हाल देशभरि १ सय ३० वटा मालपोत कार्यालय छन्। ती कार्यालयको क्षेत्राधिकारभित्र पर्ने कारोबार त्यहीँबाट हुन्छ।
ठूलो ऋण पर्वाह भइरहेको घरजग्गा क्षेत्रलाई कम्पनीमार्फत व्यवस्थित गर्ने विषयमा भूमि व्यवस्था मन्त्रालयकै कर्मचारी सहमत छैनन्। मन्त्रालय स्रोत भन्छ, ‘यो विषय ओपन सेक्रेट हो। त्यसैले त घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित गर्न हाम्रै साथीहरू तयार हुँदैनन्। उनिहरूयस्तै अस्तव्यस्त फाइदा भएको छ नि त !’

जग्गा कारोबार व्यवस्थित नियन्त्रणका लागि प्रभावकारी नीति पनि आवश्यक रहेको बताइन्छ। भूमी व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण मन्त्रालयका सहसचिव गणेश भट्ट भन्छन्, ‘जग्गा मूल्यांकनमा एकरूपता छैन। सरकारको मूल्यांकन, आयोजनाहरूले मूल्यांकन, बैंकहरूको मूल्यांकन र अरू संघसंस्थाहरूले मूल्यांकन गर्ने तरिका छुट्टै छ। यसलाई प्रभावकारी बनाउनैपर्छ।’

शहरी क्षेत्रमा भइरहेको बढ्दो बसाइँसराईका कारण बढिरहेका घरजग्गाको मागलाई उचित सम्बोधन हुने नीति नल्याए समस्या झनै बढ्ने शहरी विकासविज्ञ दीपक श्रेष्ठ बताउँछन्।

श्रेष्ठ भन्छन्, ‘घरजग्गा मूल्य निन्त्रणका लागि बैंकहरूको ऋणमा पनि कडाइ गर्नैपर्छ। तर यतिले मात्रै पुग्दैन। स्पष्ट नीतिगत व्यवस्था गर्नुपर्छ। न्युनतम मूल्य सँगै अधिकतम पनि मूल्य तोक्नुपर्छ।’